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专家:全国30%到40%的土地被地方政府囤起来

银行咨询 | 2013-9-27 10:02| 我要分享 | 广告推广

摘要:   年年有地王,今年格外多。“北京地王、上海地王、一日三地王”一段时间以来,有关地王的报道不断地刺激着我们的神经,推动着房价上涨的预期。日前,国土部表示要切实地稳定土地市场,加大高价地的防范力度。那么 ...
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  年年有地王,今年格外多。“北京地王、上海地王、一日三地王”一段时间以来,有关地王的报道不断地刺激着我们的神经,推动着房价上涨的预期。日前,国土部表示要切实地稳定土地市场,加大高价地的防范力度。那么,严防高地价,如何严防?开发商不惜重金拿地的动力又在何处?地王频出是否会影响房价继续疯狂上涨的预期?央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

  国土部警示地价异动城市,新一轮地王潮为何又来了?土地饥渴和稳地价,会怎样角力?地王能否导致开发商掌控定价权?房价腰斩,温州出现断供房又说明什么?

  金九银十,防地王。9月25日,国土资源部召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会,要求严防高价地,保持城市地价平稳,切实稳定土地市场。国土资源部副部长胡存智表示,一些地方政府默许甚至助推出现高价地,影响市场预期,抬升,房价,地价,按照历年土地供应规律,四季度,土地供应迎来新高峰。加上地方政府性债务偿债压力,市场产生高价地动力很大。国土部要求各城市,特别是四个一线城市,要调增并公布住房用地供应计划,向社会释放土地供应增加的积极信号,以过去五年实际供地平均量为标准,持续增加住宅用地供应。

  马光远:地王是地方政府推出来的 不是拍出来的

  (《央视财经评论》评论员)

  最根本的问题是,这个地怎么来供应的?各个地方土地供应只有一方,就是地方政府,那么地方政府在土地供应的形式、时间以及土地供应的价格上具有完全的控制权,这是个独家的买卖。如果你是地主的话,你在卖地的时候,首先你肯定要选一个好时机来推出好地,而且这个地怎么来推?你对它推地的形式都会做一个完全的规划。

  过去几年我们听到有一种说法,就是土地供应上有一个叫饥饿疗法,就是饥饿疗法是什么呢?就是让大家感觉土地就是很缺的,你赶快来买,然后地方政府在这个时候会控制一下大家的情绪。比如说在拍的时候,什么时候拿出好地,什么时候拿出差地。地王是地方政府推出来的,不是拍出来的。

  马光远:在目前的情况下 地价很难做到低价

  (《央视财经评论》评论员)

  现在国土部提出要求,说热点城市再也不能出地王了,我觉得这个完全可以做到,就是说你提出这么个要求,我们可以做,但仅仅限于今年。如果明年我还有优质地块的话,我选择一个合适的时机仍然是可以的。这么多年以来,事实上就土地供应的结构、土地供应的方式来讲,事实上都存在着一个明显的控制问题。因为结构上来讲,我们多年来一直在强调,说你必须供应的地是低价地,60%,70%必须供应低价地来建低价的商品房。但事实上我们来看的话,很难做到低价,在目前情况下。

  再一个,我们看总体这三年来的一些土地供应情况,事实上,由于过去因为房地产调控的这种预期的影响,那么地方政府推地的积极性是很弱的,好的地绝对不会拿出来推向市场,来卖一个便宜价。所以我觉得今年这个任务能完成,但不等于解决了土地市场的问题。现在土地市场上说,未来由土地由地方政府来,由住房的预期推动的地价上涨在一线城市还会上涨,因为这个预期没有改变。

  如果我们的土地交易制度规定跟上交所,深交所一样,每天必须九点半开盘,到下午几点结束,而且今年所有的土地供应必须公示,你没有任何调控权,那个地就挂在那个地方,随时都可以交易,什么时候交易,什么时候完成都可以。如果说地方政府没有这方面的调控权的话,我相信,要是国土部提这么一个要求的话,估计很难完成,但是在现在的情况下,地方政府的控制权还是比较强的。

  张鸿:在国土部表态之前,今年的地王大戏刚好已经落幕;出不出地王完全控制在地方政府手上,它想出就出。

  (《央视财经评论》评论员)

  有了国土部这样一个表态,很多人觉得接下来几个月可能不会出现地王了,但是坦率的说,我不是马后炮,就是在这个表态之前,我已经认为接下来不会有地王,就是地王大戏今年已经落幕。为什么?因为第四季度是个政策敏感期,为什么前面会拼命地推地王,就是因为他们在这个政策可能出现之前赶紧要把该卖的地卖掉,该挣的钱给它挣了;第二已经完成销售额了,这个销售额不光是开发商完成了,主要的是地方政府今年也已经卖的差不多了。

  我给说个数据,北京、上海、广州、深圳这四个一线城市,北京到9月25日的时候,同比已经增幅达到了百分之二百多,然后上海,广州,深圳,这四个增幅一共是285%,广州和深圳同比增幅多少?400%,最近出了调控政策的南京,今年即使接下来一块地都不用拍,收入也基本上快翻番了,所以很多时候你会发现,它的目的不是推地,而是这个地带来的收入,只要这个够了就行了。比如说,即便是现在各个地方还没完成任务,但是国土部如果强令要求我们不出现地王的话,那太简单了,北京就六环以外了,上海就郊区了,这些绝对不可能诞生地王,所以出不出地王完全控制在地方政府手上,它想出就出。

  马光远:要改变大家对房价预期 首先要告诉大家土地并不稀缺

  (《央视财经评论》评论员)

  如果说土地供应情况比较正常,该出地王就出地王,现在关键的问题是什么?地方的效应被放大,因为现在对地王本身怎么样来炒作,怎么样来利用地王来强化大家的预期,已经得心应手。在游戏的过程中,大家都是大玩家,这个游戏的所有环节,把握的力度都是非常好的。比如说,真的要让大家改变预期,那首先要改变一个什么观念?就是土地并不稀缺。我们现在为什么会出地王?为什么地价不断的攀升呢?是因为有一个预期,就是地越来越少,比如说你一方面控制地王,另一方面又告诉我们,四环以内再也不批新的地了,这样不出地王,我觉得很难想象。一方面下面是熊熊大火,另一方面又让上面的水不到达到100度。

  在目前情况下,如果我们的土地制度不改变,比如说就是国有土地只能入市,集体土地不可以,再比如说我们现在供应的土地结构,就是以工业用地为主,那么住宅占很小的一部分。即使在这种情况下,我仍然认为有空间,也就是说,国土资源部仍然是大有可为,可为在什么地方?比如我们这三四年里面一直在谈一个数字,就是开发商究竟屯了多少地,就是屯的没有开发的地本身,那么造成了这种存量的浪费有多少,即使就是两年不要供应土地,我们把存量地然后进行开发的话,也足够开发商开发好几年。

  张鸿:对连续几年供地不达标的城市 国土部是不是应该做点什么?

  (《央视财经评论》评论员)

  1到8月份之所以卖得好是因为价格高了,然后地方政府又愿意推,因为它要落袋为安,尽量赶早不赶晚。北京去年是600多亿,今年到现在已经超过去年全年快一倍了。上海今年比北京还猛,土地出让金已经1500亿了,所以它们会有非常强烈的一个愿望,就是提前落袋为安,开发商当然也是愿意这个时候赶紧拿到地。所以它会造成我们觉得土地比较紧张的感觉,然后开发商也觉得,如果我不拿的话,我不知道以后会怎么样。

  就全年来讲,全年有个计划,连续三年全国的计划没有达标,就是供地。我们不关心供地卖了多少钱,我关心的是这个面粉是不是全都到市场上来了,连续三年全国的住宅用地没有达标,上海是连续四年,广州和深圳是连续五年。所以国土部接下来要做的事情就是,连续这么多年都没有达标的这些城市,我们一直说对它们要专项督办什么的,但是没有。所以接下来,如果原来你没有专项的,你没有让这些面粉流通到市场上,你也无所谓,那接下来你还会无所谓吗?

  张鸿:全国30%到40%的土地被地方政府囤起来了

  (《央视财经评论》评论员)

  温州其实有它的特殊情况,温州的断供问题可能和它实体经济的问题有关系。它原来房价的上涨其实是和它的地方实体经济,民营经济的蓬勃发展有关系,很多人其实是把房子作为自己的一个储蓄。就是我们原来如果出去打工,然后挣了很多钱回到村里旁边盖个楼什么的,大很大程度上是这个原因。那现在很多实体经济跑路,可能一跑路,他那房子可能就断供了,所以我认为它是特例。

  全国的土地供应的完成情况其实都只有60%到70%,那意味着什么呢?意味着30%到40%的土地被地方政府囤起来了,那也叫囤地,那为什么它会囤地?它其实也是预判,也是预期未来房价会涨。比如说温州,如果现在温州的地方政府限购放松了,是因为房价跌了、腰斩了,所以放松,但是放松还是不行。如果我们说是地王造成了高房价的话,那温州市政府拍几个地王出来,现在它肯定拍不了地王,那是因为开发商对未来房价的预期没有那么好了。

  马光远:温州断供事件是个特例 温州房价目前在合理回归

  (《央视财经评论》评论员)

  我觉得温州的情况是一个很合理的价格回归,温州曾经一度平均房价是全国第一,那肯定是不正常的。现在的整个价格来讲,我仍然认为,温州有点偏高,我想大家不要去炒作它断供的事,因为只有500多家,我想按照温州炒房的方式,有可能就几家炒100多套,他跑路了,这100多家就断供了,温州是个特例。

  我一直坚持,土地,我们这么一个大的国家,造成人没有地方住,这是不应该的,制度的空间挖掘的潜力还是相当大的。

  聂梅生:在房价的组成当中 地价占了相当大的比例

  (全国工商联房地产商会创会会长 《央视财经评论》特约评论员)

  因为现在基本上达到共识的就是房价的组成当中,地价占了相当大的比例,当然全国的比例是不一样的,但是在重点城市,尤其是北上广深的热点的地段和房价之间的比例地价是越来越占房价的比例数越来越高,甚至于地王出现以后,它比周边现在的房价还要高……


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