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楼市长效机制呼之欲出 房企放开手脚多渠道吸金

房产新闻 | 2013-11-12 15:12| 我要分享 | 广告推广

摘要:   今天,十八届三中全会将进入第四天。会议召开前,最热议的莫过于楼市调控长效机制的建立。业内专家普遍认为,长效机制一旦建立,行政干预减少,房企将迎来新一轮发展机会。事实上,据南都记者调查发现,在长效机 ...
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  今天,十八届三中全会将进入第四天。会议召开前,最热议的莫过于楼市调控长效机制的建立。业内专家普遍认为,长效机制一旦建立,行政干预减少,房企将迎来新一轮发展机会。事实上,据南都记者调查发现,在长效机制建立之前,房企早已提前作出种种战略上的应变,如对商业、旅游、养老、保障以及工业等地产的加码;对食品饮料行业、金融银行产业的开拓;以及走出国门到海外掘金和融资等。

  楼市长效机制有望减少行政干预

  建投研究院最新发布的四季度投资评级预测报告称,预计四季度特别是十八届三中全会后,房地产长效机制的面世是大概率事件,这一预测来自地产、信托等诸多投资领域研究人员观点的综合分析。考虑到新一届政府更加强调用长效机制取代以往的调控政策,报告预测房地产长效调控机制可能包括房地产直接融资、房产税、保障房等。

  易居中国董事局主席周忻认为,从克强经济学的逻辑以及总书记在10月30日政治局学习会上的谈话来看,应当说这第一只靴子已基本落下,那就是坚持市场化方向,形成至少“双轨制”的房地产市场格局。方圆地产首席分析师邓浩志也认为,过去十年房地产调控采取太多的行政手段,太多的道德批判,总是头痛医头脚痛医脚,顾此失彼。由于没有考虑到市场的实际需求,最终证明是失败的。他表示,只有建立市场化的长效机制才能让房地产进入稳定、有序的发展阶段。

  不难看出,不管未来楼市长效机制具体会包括哪些,但至少会更多考虑来自市场的实际需求,从而减少行政干预。就像合富辉煌首席分析师黎文江所说:长效机制的建立,将会是“低层有保障,中层有支持,高层有市场”的多层次住房供应,政府归政府,市场归市场,房企发展少了行政干预,自由度增加了,机会就多了。邓浩志也认为,长效机制的建立有利于房地产市场的发展,房企的发展空间将随之扩大,避免了一年一政策企业无所适从的情况。房企可以根据自身的特点,和市场空白进行发展方向的选择。

  进军商业、文化旅游等地产领域

  事实上,据南都记者调查,在长效机制建立之前,不少房企早已未雨绸缪,探寻房地产全产业链机会,提前作出种种战略上的应变,而不把鸡蛋放在同一个篮子里。据悉,房企的战略应变首先反应在对商业、旅游、养老、保障以及工业等地产方面的进军或加码。相对于前几年“公寓、写字楼、裙楼”等常规的商业业态,现在的商业更多体现在“城市综合体”这种巨无霸身上,而且还从一二线城市蔓延到二三线。如万达就在东莞投资100亿建了长安万达广场和东城万达广场。据悉,万达还将在东莞至少再建3个万达广场。不仅如此,万达还投入千亿布局文化产业,总投资超过350亿元的合肥万达文化旅游城是其第四个文化旅游项目,根据计划,类似的旅游城万达要在全国境内布局10个。

  保利则住宅商业双轮驱动,加码旅游和养老地产,实现多元化发展。去年10月,保利地产耗资40亿元布局海南国际旅游岛,此前,保利地产已有广东阳江的保利银滩等三个大型旅游地产项目。同时,该司已在京沪广等6个城市规划及建设了7个养老地产项目。地产老大万科亦如此,今年初正式成立了商用事业部,目前在北京的商业地产项目总建筑面积已超过50万平方米。此外,万科的度假旅游地产也在悄然崛起。

  自万通、世茂相继进入工业地产,产业园区近年来疯狂增长。今年两会期间,建业地产股份有限公司的董事长胡葆森就透露,随着新型城镇化建设的逐步深入,公司未来将进入工业地产领域。

  卖水卖酒、参股银行涉足房产基金

  11月9日晚恒大登顶亚冠的激情还未褪去,而印在球服面前的“恒大冰泉”则极具“恒大范”地首次且高调宣布,恒大集团正式进入饮料产业 。无疑,这是继地产、体育、文化、娱乐产业以外,恒大集团多元化扩张的又一举措。据悉,恒大还考虑建立一套独立的饮用水系统,将恒大天然矿泉水纳入楼盘社区系统。系统一旦建立完成,不仅是恒大物业的一大亮点,还是恒大集团打造绿色住宅产业的又一体现。

  去年年初,以经营高端房地产为主的星河湾宣布进军白酒行业,这被业界看成是房企的“主动调整”。加上联想控股、中粮等大企业已经在白酒行业的“跑马圈地”,如今地产企业进军“白酒业”已习以为常。

  虽然白酒饮料行业有着高回报和高利润,然而银行这个金字招牌显然更具诱惑。据资料显示,房企上市公司净利润前十强的前三季度净利润总计276.29亿元,却不及浦发银行一家的净利润300.06亿元。于是,参股银行不仅成为房企实力的象征,更是以后融资的保障。

  10月29日,徽商银行在香港路演,主角却是万科,因为万科出资4.19亿美元成为徽商银行的最大单一股东。加上此前越秀地产收购创兴银行75%股份以及绿地与贵州省正在筹划组建银行的事件,近段时间开发商通过投资银行成为业内焦点。有关数据显示,截止到2012年末,全国上市房企中有1/3已涉足金融领域。

  虽然规模上不能和主流的融资渠道相比,但从2010年百亿元规模跃至2013年的3000亿元,私募基金无疑成为发展最为迅速的房地产融资渠道。金地、华润、复地、恒大等知名地产商均成立或有意涉足房地产私募基金。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为,房地产私募基金近年也出现了一些变化,一些私募基金从拿地开始便已介入,“开发”、“销售”,甚至到商业地产的“持有”,全产业链的投资已经出现。

  到海外掘金和融资

  10月11日,北京朝阳区,一家名为泽信控股的房企宣布以15亿美元的价格收购奥克兰65英亩的土地。从去年开始,中国房企纷纷走出去攻城略地,并在今年迎来了爆发式增长。

  今年2月,万科宣布以1.75亿美元与美国铁狮门公司合作开发旧金山一个豪华公寓项目;6月,以张欣家族为首的SO H O中国联手巴西财团以7亿美元的价格购得了美国通用大楼40%的股权;10月初,上海绿地集团以超过50亿美元持有美国森林城公司70%股权,共同开发布鲁克林大西洋广场的地产项目……据世邦魏理仕的统计数据显示,在2013年前三个季度,中国房企在海外的商业和住宅物业投资达到77亿美元,较2012年全年投资额高出46%,较2011年全年更是增长了两倍多。

  碧桂园马来西亚柔佛州新山市的金海湾今年8月开卖,开盘当日认购超5000套,以100亿的销售额创造国内房企海外项目日销套数及金额纪录。在碧桂园到来之前,整个新山市一年的地产销售额仅为70亿元。实际上,国内房企涉足的海外地产领域也开始呈现多元化趋向,它们的目光从专注于传统住宅项目,进一步扩大到商业地产等其他房地产领域,如近期永泰地产、上海建工等都拟赴海外开发商业地产项目。

  海外发债则成为房地产企业开拓境外市场的重要融资渠道。综合惠誉、穆迪和香港交易所的最新数据显示,共有9家房地产公司在短短50天内发行超过52.5亿美元的债券,这还不包括万达商业地产即将发行的大额美元债。其中,9月17日,绿城中国率先发行了第一笔年息8%的3亿美元的六年期优先票据;10月24日,恒大地产发行五年期10亿美元的优先票据,年息率为8.75%。

  数说

  数据显示,截止到2012年末,全国上市房企中有1/3已涉足金融领域。

  2013年前三个季度,中国房企在海外的商业和住宅物业投资达7 7亿美元,较2012年全年投资额高出46%,较2011年全年更是增长了两倍多。

  最新数据显示,共有9家房地产公司在短短50天内发行超过5 2 .5亿美元的债券,这还不包括万达商业地产即将发行的大额美元债。

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